von Hr. Rechtsanwalt Hubertus Höck, Vorsitzender im Bund der Wohnungs- und Grundeigentümer (BWE) und Mitglied im Seniorenbeirat der Gemeinde Herrsching

Barrierefreiheit -
behindertengerechte Mietwohnung


§ 554 a BGB lautet:

  1. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonsti­gen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behinder­tengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interes­sen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.
  2. Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen, § 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.
  3. Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Vorbemerkung:
§ 554 a BGB ist mit der Mietrechtsreform am 01.09.2001 in Kraft getreten. Er soll behinderten
Menschen ein barrierefreies Wohnen ermöglichen. Zu Lasten des Mieters darf von dieser Vor­schrift nicht abgewichen werden (Abs. 3!).

Zustimmung des Vermieters:

Schon nach dem Wortlaut des BGB (§ 535 Abs. 1) hat der Mieter Anspruch auf den vertrags­gemäßen Gebrauch einer Wohnung, kann also Einrichtungen auch ohne Zustimmung des Ver­mieters anbringen, z. B. eine Einbauküche installieren oder einen Schrank einbauen. Will der Mieter allerdings Veränderungen an der Mietsache selbst vornehmen, z. B. eine Wand durch­brechen, um zwei Zimmer zu verbinden, muss er vorher die Zustimmung des Vermieters einho­len.

Auch nach altem Recht war der Vermieter aus dem Grundsatz von Treu und Glauben von Fall zu Fall verpflichtet, bei behinderten Mietern notwendigen Umbauten zuzustimmen, hier mussten aber oft die Gerichte entscheiden.

§ 554 a BGB gibt dem Mieter nun einen — notfalls gerichtlich durchsetzbaren — Anspruch auf eine Umbaumaßnahme, wenn er, soweit der Vermieter dies verlangt, eine entsprechende Si­cherheit hinsichtlich der voraussichtlich später anfallenden Beseitigungskosten leistet. In der Regel wird dies durch eine weitere zusätzliche Barkaution
oder eine Bankbürgschaft erfolgen. Die erforderliche Höhe muss der Vermieter darlegen. Er muss ggf. die Rückbaukosten durch einen Kostenvoranschlag schätzen lassen. Erst wenn die Sicherheit geleistet ist, darf der Mieter die geplante Umbaumaßnahme durchfüh­ren.

Behindertengerechte Nutzung:

  1. Verlangen kann der Mieter den behindertengerechten Umbau für sich, aber auch für andere Personen, die er berechtigt in die Wohnung aufgenommen hat, z. B. Eltern, Kinder, Lebens­partner. Unter Behinderung versteht man nach den Vorstellungen des Gesetzgebers jede erhebliche oder dauernde Einschränkung der Bewegungsfähigkeit.
  2. Die Veränderung kann sich auf die gesamte Mietsache beziehen, auch auf den Zugang.
  3. Zu den baulichen Veränderungen gehören auch Eingriffe in die Bausubstanz, z. B. die Än­derung von Türschwellen, Tieferlegung einer Badewanne, höheres Anbringen eines WC, auch ein Treppenlift oder die Rampe für einen Rollstuhl.
Unter erforderlich versteht man, dass der Mieter oder sein Mitbewohner ein nachweisbares Bedürfnis für diese Maßnahme hat, seine Lebensqualität also andernfalls eingeschränkt wä­re, er z. B. die Wohnung nicht mehr ohne erhebliche Schwierigkeiten betreten kann oder an­derenfalls in ein Pflegeheim umziehen müsste.

Interessenabwägung Vermieter — Mieter:

Zwischen den Interessen des Vermieters an der Erhaltung der Mietsache und denen des Mie­ters an der Veränderung muss abgewogen werden.
Zu prüfen sind Art, Dauer und Schwere der Behinderung sowie Umfang oder Erforderlichkeit der Maßnahmen, es kann auch ggf. die Ausführung durch einen Fachmann verlangt werden. Ebenso zählen die Dauer der Bauzeit, die bestehende technische Möglichkeit des Rückbaus und die Beeinträchtigung der Mitmieter während der Bauzeit. Berücksichtigt werden müssen auch die Haftungsrisiken des Vermieters und die Verkehrssicherungspflicht. Möglicherweise kann dem Mieter aufgezwungen werden, eine Haftpflichtversicherung hinsichtlich der Umbau­maßnahme abzuschließen. Der Vermieter kann sich von der Zustimmung aber nicht dadurch befreien, dass er den Mieter auf die Anmietung einer behindertengerechten Wohnung verweist.

Beseitigungsanspruch des Vermieters:

Zeitpunkt ist hier entweder der Wegfall der Behinderung oder die Beendigung der Mietzeit. In
diesem Fall ist der Mieter berechtigt, die Einrichtung wegzunehmen, gleichzeitig aber auch ver­pflichtet, die bauliche Veränderung bzw. die Einrichtung zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Die Zustimmungspflicht des Vermieters erstreckt sich ausdrücklich nur auf die Dauer der Behinderung oder die Mietzeit. Ist die Umbaumaßnahme fachgerecht beseitigt, hat der Mieter Anspruch auf Rückgabe der in­soweit geleisteten Sicherheit.

Barrierefreiheit und Wohnungseigentum:

§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG in der seit 01.07.2007 geltenden neuen Fassung stellt klar, dass bauliche
Veränderungen von einzelnen Eigentümern in der Wohnanlage „verlangt" werden können, so­weit nicht andere Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden. Der Gesetzgeber verdeutlicht also, dass auch in einer Wohnanlage Behinderte Anspruch auf die Durchführung baulicher Maßnahmen zu einem barrierefreien Zugang haben.
Zwar sind Maßnahmen zur Barrierefreiheit innerhalb des Gemeinschaftseigentums bauliche
Veränderungen, allerdings verneint das Gesetz eine Benachteiligung der übrigen Wohnungsei­gentümer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus. Trotzdem kann der Schutz des Eigentü­mers, der für sich oder seinen Mieter eine Maßnahme zur Barrierefreiheit treffen will, nicht so weit gehen, dass die Eigentümergemeinschaft nicht mehr gefragt werden muss. Sie darf nach wie vor mitwirken, hat also ein Mitspracherecht. Es bleibt im weiteren Sinn bei einer Interessenabwägung. So kann die Gemeinschaft zumindest mitbestimmen, an welcher Stelle z. B. eine Rollstuhlrampe errichtet wird, verhindern kann sie die Maßnahme nicht.

Wie rigoros die Rechtsprechung sich hier auf die Seite des Behinderten stellt, zeigt die Ent­
scheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München aus dem Jahr 2005. Einem behinderten Eigentümer wurde vom OLG ausdrücklich gestattet, einen Treppensitzlift anzubringen, obwohl dadurch die erforderliche Mindestbreite des Treppenhauses nicht mehr den öffentlich—rechtlichen Vorschriften entsprach. Dem Verbot der Benachteiligung Behinderter, das sich aus Art. 3 S. 2 des Grundgesetzes (GG) ergibt, wurde also absoluter Vorrang eingeräumt — nicht nur vor den grundrechtlich geschützten Eigentümerrechten der übrigen Wohnungseigentümer aus Art. 14 GG, sondern sogar in Abweichung von allgemeinen Sicherheitsvorschriften. Das OLG München befindet sich dabei in Einklang mit der gesamten Rechtsprechung.

Fazit:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat zwar nach dem Gesetz ein Mitspracherecht, wenn es um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geht. In der Praxis kann sie solche Baumaßnahmen aber nicht verhindern, allenfalls darauf Einfluss nehmen, an welchem Ort und in welcher Größenordnung eine solche Maßnahme durchgeführt werden kann, soweit die Inte­ressen des Behinderten an einer ausreichenden Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftsei­gentum gewahrt bleiben.


RA Hubertus Höck

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